Amortización de Interés sobre Saldo en los Préstamos

| 26 junio 2012 | 1 Comentario
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amortizacion-prestamo1Si bien existen numerosos sistemas de amortización, entre los más conocidos y utilizados en lo que se refiere a créditos hipotecarios se encuentra el sistema francés o bien conocido como un sistema de interés sobre saldo.

En esta ocasión hablaremos de los detalles de la Amortización de Interés sobre Saldo en los Préstamos, puntualmente del Sistema Francés.

El cálculo del monto a erogar en concepto de “interés” siempre es el mismo: a título de ejemplo para el caso de un préstamo que se repaga con frecuencia mensual, debe multiplicarse mes a mes la tasa de interés pactada por el saldo de la deuda al final de cada período.

En el sistema francés se mantiene constante la cuota total, variando la proporción de capital e intereses de cada cuota. En las primeras cuotas se amortiza proporcionalmente menos capital que en las últimas, o dicho de otra manera, en general, en las primeras cuotas se paga más intereses que capital. Esto depende del nivel de la tasa de interés pactada: cuanto mayor es la tasa menor será la proporción de capital cancelado en las primeras cuotas.

Para entender el SF pueden utilizarse el concepto de renta, donde el acreedor entrega una suma de dinero y espera recibir una serie de pagos prefijados.

También en algunas hipotecas se utilizan cuotas constantes, tanto en capital como en intereses. Esta forma de amortización tiene la particularidad de que la tasa de interés deviene endógena: a medida que se amortiza capital la deuda se reduce, pero como los intereses se fijan en pesos, de antemano y por contrato, a medida que el capital adeudado cae la tasa de interés implícita sube.

Dentro del contexto de la economía, no hay que olvidarse de los efectos de la Inflación.

Teniendo en cuenta los plazos de las hipotecas, generalmente se utiliza una tasa de interés variable (suponiendo que las tasas nominales incorporan la inflación esperada, manteniendo constante la tasa de interés real) asegura al acreedor, dentro de ciertos límites,  que podrá mantener constante el valor de su capital.

En contextos de alta inflación o de inestabilidad financiera la variabilidad de las tasas de referencia induce cambios importantes en las cuotas, con la consiguiente incertidumbre de los deudores sobre los niveles futuros de las mismas.

Finalmente los sistemas de amortización fijos tanto en capital como en intereses son completamente inadecuados si la inflación esperada es significativa,  ya que al estar pactados de antemano los pagos en concepto de intereses si la inflación es elevada el acreedor sufrirá una licuación de su capital.

Cuando se habla del tipo de amortización de la Hipoteca es en referencia a la forma en que el prestamo se devuelve, tanto en lo que respecta a los plazos y perioricidad de las cuotas como en lo referido a la manera en que se distribuyen los intereses en el valor de las cuotas.

Una Hipoteca tiene como singular característica que toma como garantía real la propia vivienda adquirida a favor de la entidad financiera que presta el dinero, que, en caso de no cumplir el beneficiario con las condiciones acordadas, el banco o entidad acreedora pasará a ser la titular propietaria del inmueble.

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